토지보상금 절세, 전문가에게 묻다

 

 

토지보상금 절세, 전문가에게 묻다     유진세무회계사무소 대표세무사 인터뷰

채권보상이 항상 유리한 건 아냐…표면금리·할인율 따져봐야

서울 마포구에서 결혼 후 10년 넘게 살고 있는 장미란(가명) 씨는 5년 전 강서구 내발산동에 있는 토지를 구입했다. 크기는 500㎡(약 150평) 규모로 주말에는 가족들과 함께 텃밭을 가꾸는 데 사용했다.

그러던 중 ‘마곡지구 도시개발사업’의 일환으로 토지가 수용되었다. 사업인정고시일은 2007년 12월이고, 관련 절차에 따라 2009년 3월에 보상금을 수령할 수 있다. 장 씨는 갑작스런 토지수용에 당황했지만 보상금으로 5억3000여 만원을 받을 수 있게 된 것에는 만족했다. 문제는 만약 장 씨가 텃밭으로 가꾸던 땅이 비상업용 토지로 분류된다면 양도차익의 60%에 달하는 양도소득세를 내야 한다. 여기에 주민세로 양도소득세의 10%가 부과되어 결국 양도차익의 66%를 세금으로 납부해야 된다.

갑자기 자기 소유의 땅을 빼앗기는 것 같아 기분이 좋을 리 없던 차에 보상금의 양도차익마저 대부분 세금으로 내야 한다니 장 씨는 난감했다. 이 문제를 해결할 방법이 없을까 고민하다 세무회계사무소를 찾았다. 유진세무회계사무소 대표세무사는 탈세가 아닌 절세의 노하우를 장 씨에게 알려주었다.

국가가 개인의 땅을 강제로 빼앗은 셈인데, 세금까지 내야 하나요. 안 내는 방법은 없나요.

많은 분들이 처음에는 이 부분에 대해 의아해하십니다. 안타깝게도 세금을 전혀 안 낼 방법은 없습니다. 토지를 살 때의 가격과 수용당할 때 받은 보상금의 차익만큼을 소득으로 보기 때문에 그에 대한 양도소득세를 필히 부담하셔야 합니다. 하지만 세금에 대한 정보를 정확하게 알고 계시다면 양도소득세를 최소화할 수는 있습니다.

그렇다면 세금을 납부하기 전에 반드시 확인해 봐야 할 사항은 무엇입니까.

우선 자신의 보상금이 적정한 수준에서 책정됐는지를 따져보아야 합니다. 주변에서 받은 보상금에 비해 턱없이 적은 수준이라면 문제가 되겠지요. 감정평가는 3단계에 걸쳐 매우 까다롭게 진행되기 때문에 이 과정에서 이의를 제기해도 많아야 5% 정도 선에서 인상을 기대할 수 있습니다.

5% 인상으로 부족한 경우에는 행정소송을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 하지만 이는 행정소송 비용과 감정평가 비용, 그리고 소송 기간에 따른 피해는 없는지 등을 감안해서 결정해야 할 문제입니다.

저의 경우는 보상금 자체에 이의를 제기하고 싶은 생각은 없습니다. 될 수 있으면 세금을 적게 부담할 수 있는 방법이 고민인데요.

보상금의 액수 문제가 해결됐다면 세금에 대한 신고와 납부 시기를 정확히 확인해야 합니다. 흔히 보상계약서라고 부르는 용지매매계약서를 작성한 후 2달 이내에만 세금을 납부해도 세금공제를 받을 수 있습니다.

이 기간을 많은 분들이 모르고 지나치기 쉬운데 2달 이내에 양도소득세를 신고하고 납부하는 것만으로도 납부할 세액에서 다시 10%의 세금을 절약할 수 있습니다. 예정신고납부세액공제에 따른 것입니다.

중요한 것은 양도소득세 신고뿐만 아니라 납부까지 양도일로부터 2개월 내에 이루어져야 한다는 것입니다. 양도일이란 ‘잔금청산일’과 ‘등기접수일’ 중 빠른 날을 말합니다. 이 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다.

예를 들어, 3월10일에 보상금을 수령하셨다면 5월31일까지는 신고 및 납부해야 10%의 세금을 공제받을 수 있습니다. 한 가지 덧붙이자면 분납제도를 적극 활용하라는 것입니다. 이자부담 없이 2개월 내에 나눠서 납부하면 부담이 줄어들 것입니다.

최근에는 보상금을 현금이 아닌 보상채권으로 받는 경우가 많다고 들었습니다. 정부 차원에서 유도하는 측면도 있고 특히 금리가 낮아질 경우에는 채권이 더 유리하다고 하던데요. 세제혜택도 현금보다 더 많다면서요.

 

“채권으로 보상받는 경우 양도소득세 절세 가능 금액과 채권할인으로 인한 손실금액을 비교 검토해서 결정을 해야 합니다.” 유진세무회계사무소 대표세무사

보상금을 받으시는 분들이 가장 궁금해하시는 것 중 하나입니다. 수령방법의 경우는 채권이 낫다, 현금이 낫다는 식으로 결론을 내릴 수 있는 문제는 아닙니다. 기본적으로 현금보다는 채권의 세제혜택이 더 큰 것은 맞습니다.

현금으로 수령하는 경우 양도차익의 20%를 감면받지만 채권으로 수령하는 경우에는 25%를 감면받으니까요. 여기에 사업시행자와 만기 특약을 맺고 만기까지 보유하면 30%까지 감면받을 수도 있습니다. 하지만 이것만으로 단순히 채권보상이 유리하다고 생각하시면 안 됩니다.

 당장 5%를 더 감면받는 셈인데, 왜 채권이 항상 유리한 것은 아니라고 말씀하시는 것이죠. 

채권을 당장 현금으로 전환하기 위해선 증권사의 매도할인율에 따라 할인을 해야 하기 때문이죠. 양도소득세 절세 가능 금액과 할인으로 인한 손실금액을 비교 검토해서 결정을 해야 합니다.

증권사마다 매도수익률이 다를 뿐 아니라 채권 발행 시기에 따라 표면금리도 변동이 되므로 이런 것들을 한꺼번에 비교해봐야 합니다.

실제로 1월에 발행된 토지공사채의 경우 표면금리가 5.42%였지만 2월에 발행된 채권은 1월에 하향 조정된 시중금리가 반영되어 4.19%로 책정되었습니다. 증권사들의 매도수익률은 이와 반대되는 모습을 보였죠.

결국 1월에 발행된 채권의 경우 즉시 현금할인을 했다면 현금보상액을 웃도는 금액을 수령할 수 있었지만 2월에 발행된 채권의 경우는 오히려 손실을 보게 된다는 결론이 나옵니다. 이상에서 알 수 있듯이 현금수령과 채권수령 중 어느 것이 항상 유리하다고 말할 수는 없습니다.

그렇다면 저의 경우에는 현금과 채권 중 어느 쪽이 유리하죠.

결론적으로는 현금이 유리합니다. 자세한 계산은 아래 표를 통해서 하겠습니다. 계산의 편의를 위해 6억원을 보상받았고, 당해 토지를 5년 전에 2억원에 취득한 것으로 하겠습니다.

위의 계산만 보면 채권보상이 유리합니다. 하지만 채권을 현금으로 할인할 경우 앞에서도 말했듯이 증권사의 매도수익률을 추가로 부담해야 합니다. 미란 씨의 경우는 현금보상과 채권보상의 차액보다 높은 증권사 매도수익률을 내야 하므로 현금보상이 유리합니다.

저뿐만 아니라 토지보상을 받는 사람들 대부분이 자신의 토지가 비사업용 토지로 분류되느냐, 그렇지 않느냐가 관건이라고 생각할 것입니다. 저의 경우 실제로 주말마다 텃밭을 가꾸며 살았는데도 마포세무서에서는 비사업용 토지로 분류해 66%의 세금을 부과했습니다.

일단 법에서 정하고 있는 중과 배제 사유에 대해서 알아보겠습니다. 첫째로, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등으로 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날)이 사업인정고시일 부터 5년 이전인 토지는 중과 배제가 됩니다. 즉, 사업인정고시일이 중요한데 미란 씨의 경우는 사업인정고시일이 2007년 12월이기 때문에 위의 사유에는 해당되지 않습니다.

그렇다면 어쩔 수 없이 66%의 세금(양도세+주민세)을 내야 하는 것인가요?

아닙니다. 재촌 및 자경기준을 만족하면 됩니다. 이 경우는 농지소재지 시·군·구 및 연접한 시·군·구에 주민등록이 되어 있고, 사실상 거주하는 경우로서 기간기준을 충족하는 경우입니다. 여기서 기간기준이란 다음의 세 가지 중에서 하나를 충족하면 됩니다.

그 세 가지란, 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용으로 사용한 경우, 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용으로 사용한 경우, 전체 보유 기간 중 80% 이상을 사업용으로 사용한 경우입니다. 강서구와 마포구는 한강을 사이에 두고 인접해 있으며 미란 씨는 실제로 마포구에서 살고 있으므로 재촌 기준을 만족합니다.

또한, 기간기준으로 양도일 직전 3년 중 2년 이상 텃밭으로 자경한 경우이므로 기간기준 역시 만족합니다. 이를 인정받는다면 60%의 양도소득 중과세율이 아닌 양도소득 일반세율(6~35%)을 적용받아 약 35%의 세금만 내면 되는 것이죠.

중과 배제 사유에 대해 몰랐다면 약 2배 정도의 세금을 낼 뻔했군요. 하지만 이를 증명할 수 있는 것이 중요한데, 저에게는 농지관리위원의 인우보증 서류와 경작 당시의 사진 등이 있습니다. 이것으로 충분할까요?

실제로 경작을 했는지 증명하는 부분이 가장 민감하고 어려운 문제죠. 미란 씨가 갖고 있는 해당 농지의 농지관리위원이 작성한 인우보증서는 객관적인 증명 서류로서 가능할 수 있다고 보입니다. 또한 사진을 보니 실제로 농사를 지었다는 것을 증명하기에 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.

8년 자경농지의 경우 2억원까지 세금을 감면받을 수 있게 됐다고 들었습니다. 제 경우는 아니지만 보통 아버지로부터 땅을 상속받아도 농사를 직접 짓는 경우는 많지 않잖아요. 이때도 2억원 감면이 가능합니까?

8년이라는 기간을 따질 때 가장 많이 묻는 질문이 말씀하신 것처럼 아버지로부터 토지를 상속받았는데 실제 농사는 상속인이 아닌 아버지가 지은 경우입니다. 이때는 피상속인의 경작기간을 통산하여 산정하게 됩니다.

즉, 공익사업으로 토지가 수용된 경우에는 상속인인 아들이 자경을 하지 않았어도 피상속인인 아버지가 8년 이상 농사를 지었다면 2억원의 세금을 감면받을 수가 있습니다. 주의해야 할 것은 상속이 아닌 증여인 경우에는 해당되지 않는다는 것입니다.

그렇다면 자경 증명을 위해 어떤 객관적 자료들을 준비해야 하나요.

농지원부 서류가 가장 확실합니다. 농지원부 신청은 본인의 주소지 관할 구청(지역경제과)에서 하게 됩니다. 신청이 접수되면 주소지 관할 구청에서는 농지 소재지 관할 구청(또는 읍면사무소)으로 조사 의뢰를 하게 되어 실지 농지 여부, 자경 여부 등을 조사하게 됩니다.

그러나 농지가 1000㎡ 이하인 경우 농지원부 발급이 어렵습니다. 즉, 주말농장 등 텃밭으로 이용하였다면 발급이 쉽지 않습니다. 하지만 다른 객관적 증빙을 할 수 있는 자료를 적극적으로 찾아 활용한다면 자경 증명을 받을 수 있습니다.

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